En ces temps d’incertitudes économiques, les banques et autres institutions financières durcissent leurs conditions d’octroi de crédit que ce soit pour un premier emprunt ou un rachat. Beaucoup exigent une garantie solide, un simple CDI ou une caution ne suffisant plus pour un gros montant. Ainsi, de plus en plus, l’hypothèque ouvre la porte aux prêts quelle que soit sa nature. Le principal danger dans l’hypothèque, c’est que la valeur du bien immobilier n’est pas à l’abri d’une éventuelle baisse d’autant que le spectre d’une crise immobilière est loin d’avoir disparu. Si ce scénario venait à se produire, la somme retirée de la vente de la maison ne suffira plus à rembourser l’intégralité de la dette. Le rachat de prêt n’échappe pas à la nécessité de présenter une garantie immobilière. Comment fonctionne un rachat de prêt assorti d’une hypothèque ? Voici les différents aspects.

La notion d’hypothèque

Avant d’évoquer le lien entre rachat de prêt et hypothèque, il convient de définir juridiquement le concept d’hypothèque. L’hypothèque est une sûreté qui porte sur un bien immeuble. Elle est affectée au paiement d’une dette. En vertu de cette hypothèque, le créancier possède un droit de préférence et un droit de suite sur le bien ce qui lui permet de le vendre quelle que soit la personne qui détient le bien au moment de la vente. En effet, suite aux articles 28, 30 et 37 du décret du 4 janvier 1955, les droits que l’hypothèque confère sur un immeuble sont opposables aux tiers dés lors que la procédure de publication à la Conservation des hypothèques est effectuée. Suite à cette inscription le créancier acquiert les droits de propriété pendant un délai fixé par la loi. Au terme de ce délai, si la créance n’est pas soldée, il doit exiger de son débiteur que l’hypothèque soit renouvelée.

L’hypothèque est très souvent consentie par le débiteur sur un de ses biens immobilier. Beaucoup plus rarement, elle peut venir grever un immeuble appartenant à un tiers qui a accepté de se porter caution. A noter que l’Ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux Sûretés, Contrats et Obligations révise en profondeur la législation sur les hypothèques. Elle réduit notamment le coût de leur constitution et simplifie la procédure de mainlevée ainsi que celle de la purge.

Racheter un prêt assorti d’une hypothèque : un rachat partiel

Lorsque la conjoncture économique est morose, un prêt assorti d’une hypothèque devient la norme. Mais la question qui se pose est, lorsque ce prêt est racheté, que devient l’hypothèque ? Un rachat de prêts sert à solder des prêts en cours. Ainsi, une fois les prêts remboursés, l’hypothèque n’a plus lieu d’être, elle est levée. Cependant, l’établissement qui a consenti le rachat de crédit est également en droit d’exiger une garantie. Dans ce cas, l’emprunteur peut lui proposer une hypothèque rechargeable. Le rechargement permet à l’emprunteur de réutiliser une hypothèque initialement inscrite pour garantir un premier emprunt. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les formalités sont simples et les coûts sont extrêmement réduits. A noter cependant que la procédure de rechargement nécessite la signature d’une convention de rechargement en présence d’un notaire.

Le bémol dans cette démarche est que le montant accordé par la banque ne peut excéder celui des remboursements du premier prêt déjà effectué. Ces remboursements génèrent en effet une nouvelle capacité d’emprunt garanti pouvant être utilisée pour l’obtention d’un nouveau prêt. Celui-ci est assorti de conditions préférentielles puisque l’emprunteur n’a pas à réaliser de lourdes formalités administratives ni à s’acquitter de frais, ce qui serait le cas s’il constitue une nouvelle hypothèque. La marge de manœuvre est donc limitée mais la procédure est salutaire lorsque l’on se trouve dans une impasse financière.

L’introduction en droit français de l’hypothèque rechargeable s’est faite à l’initiative de Nicolas Sarkozy du temps où il était ministre des finances afin de doper la consommation française. Le principe a été instauré par l’ordonnance du 23 mars 2006 et est applicable depuis 2007. Cette ordonnance a apporté des révisions au droit des sûretés en supprimant le principe d’exclusivité de l’hypothèque sur les créances qu’elle garantit. Toutefois, le principe pour l’assiette est conservé.

Pour ce genre de montage, il est conseillé de recourir à un courtier hypothécaire. Comme tous les courtiers, sa mission consiste à obtenir pour ses clients des conditions qui ne soient pas déconnectés de leur situation financière et de leur dossier de prêt. L’emprunteur ne lui paie aucun honoraire. Ce sont les banques, les sociétés de prêt et les compagnies d’assurances qui prennent sa rémunération à charge, en tenant compte du volume des affaires qu’ils réalisent avec lui.

Procéder à un rachat de prêt immobilier en souscrivant une hypothèque

Le rachat de prêt immobilier peut porter sur un prêt immobilier. Si ce rachat de prêt immobilier est garanti par une hypothèque, il est dénommé rachat de prêt hypothécaire. En clair, il est tout à fait envisageable de mettre en hypothèque le bien immobilier pour lequel un crédit immobilier a été souscrit et dont le remboursement est en cours.

Pour être plus précis, ce type de rachat de prêts concentre toutes les restructurations de prêts immobiliers auxquels viennent s’ajouter dans une moindre mesure des regroupements de prêts à la consommation. Les avantages sont nombreux : une durée d’amortissement pouvant aller jusqu’à 35 ans ; des taux fixes ou variables très intéressants ; un éventuel fichage à la Banque de France qui n’influence en aucune façon la décision de la banque emprunteuse ; des conditions d’octroi plus souples. Le rachat de crédits immobilier hypothécaire se singularise par l’intervention du notaire au moment de la finalisation du contrat.

Avant d’obtenir le rachat de crédit, le bien immobilier sur lequel vient se grever une hypothèque sera expertisé, afin d’en établir sa valeur. Une fois le bien estimé, l’établissement de prêt fixera le montant – le mot juste est quotité – qu’il peut accorder. La quotité, exprimée en pourcentage de la valeur du bien hypothéqué, déterminera donc le montant maximum qu’il est possible d’emprunter.

Rachat de prêts à la consommation et hypothèque

Dans le rachat de crédit à la consommation seules les dettes des prêts à la consommation sont prises en compte. Tout le monde est éligible à cette procédure, quel que soit sont statut (locataires, propriétaires, salariés du secteur privé, fonctionnaires, retraités.). L’objectif de la démarche est de financer l’achat d’un bien de consommation ou, afin de prévenir une situation de surendettement, de réduire le montant des mensualités. Ceci a pour effet de permettre l’augmentation du pouvoir d’achat de l’emprunteur.

Le rachat de crédit consommation présente quelques limites : les interdits bancaires ne peuvent y prétendre ; les taux sont généralement conséquents à moins qu’il ne s’agisse d’un rachat de prêts hypothécaire ; la durée maximale de remboursement est limitée à 12 ans ; le montant de la trésorerie supplémentaire non justifiée est plafonné et ne représente qu’un pourcentage limité du montant total. Pour contourner ces « obstacles », il y a une solution : souscrire une hypothèque.

Lorsque les banques refusent catégoriquement de renégocier les prêts parce qu’ils estiment que le profil financier du demandeur présente un risque d’insolvabilité, il est recommandé de donner un bien immobilier (maison, appartement, foncier) en garantie. Il est alors beaucoup plus facile de se voir accorder le rachat de crédit. Parfois, des taux d’intérêts préférentiels sont appliqués. Ce montage financier est également appelé rachat de crédit hypothécaire. Il permet de convertir en liquidité une partie de son patrimoine immobilier ou foncier lorsque des problèmes de trésorerie apparaissent.

Le courtier en rachat de crédit, une assistance capitale

De nombreuses institutions financières proposent des rachats de crédit hypothécaires. Néanmoins, en raison de ses spécificités, le rachat de crédit hypothécaire exige des professionnels formés, qui maîtrisent parfaitement ce type de crédit. Voilà pourquoi ce type de crédit n’est pas systématiquement présent dans le catalogue d’offre des agences bancaires de quartier. Du côté de l’emprunteur, le montage d’un dossier de rachat de crédit hypothécaire nécessite une attention particulière. Il est judicieux de comparer les conditions des banques et des établissements financiers avant d’engager une procédure de rachat de crédit hypothécaire auprès d’une enseigne. La comparaison des différentes propositions faites par ces établissements permet de trouver l’offre la plus adaptée à sa situation financière et à ses attentes. Pour éviter de se perdre dans les méandres des conditions bancaires et des multiples pourcentages, il est vivement recommandé de recourir aux services d’un courtier en crédit hypothécaire. Le courtier interroge son client sur sa situation financière, lui demande quels sont ses objectifs avant de négocier auprès des différentes banques avec qui il a scellé un partenariat. L’objectif pour lui est de dénicher la proposition la plus avantageuse pour son client.

En tant que courtier, ces intermédiaires se chargent de négocier auprès des établissements, à la place de leurs clients. Concrètement cela signifie que le courtier réalise le montage du dossier avant de le présenter à la banque qu’il estime la plus adaptée au profil de son client.

Le courtier est rémunéré avec la commission que lui verse la banque une fois le contrat de rachat de crédit signé. Pour la banque effet, le courtier est considéré comme un apporteur d’affaires. En tous les cas, passer par l’intermédiaire d’un courtier est, à bien des égards, profitable au vu des économies que ses capacités de négociations permettent d’obtenir. Un avantage à ne pas négliger lorsque le rachat de crédit porte sur un gros montant. Et puis, l’emprunteur n’a aucune démarche à entreprendre et l’expertise du courtier est sécurisante ce qui génère moins de stress. En fait, rien que pour la tranquillité d’esprit que cela procure, le passage par un expert en vaut la peine.

Les modalités

Le rachat de crédit hypothécaire doit être envisagé dans uniquement deux situation. Soit pour débloquer de l’argent afin d’effectuer un placement dans un nouveau projet immobilier. Ici, le rachat de crédit hypothécaire va servir à financer un investissement. L’emprunteur ne faisant face à aucunes difficultés économiques particulières, il obtiendra son nouveau crédit sans grande difficulté. A noter que le rachat de crédit hypothécaire est plus facilement accordé s’il est destiné à investir dans un nouveau projet immobilier. Ici, la durée de remboursement peut atteindre 40 ans. Par ailleurs, en cas de difficulté à honorer les mensualités du rachat de crédit hypothécaire, la vente du nouveau bien immobilier garantira le remboursement du montant restant dû du rachat de crédit hypothécaire. A noter que si le rachat de crédit hypothécaire est demandé pour financer des projets non immobiliers, la durée de remboursement excède très rarement 20 ans.

L’autre cas où le rachat de crédit hypothécaire est conseillé, c’est pour prévenir ou s’extirper d’une situation de surendettement. Le rachat de crédit hypothécaire sert alors à alléger des mensualités que l’on ne réussit plus à payer. Ainsi, dans le cas où il devient impossible de rembourser l’emprunt, c’est le logement hypothéqué qui servira à solder la dette. Il y a donc de forts risques à ce que l’emprunteur soit expulsé de son logement dont il est le propriétaire. Enfin, dans les deux cas, si l’emprunteur désire vendre le bien immobilier qui sert de garantie à son rachat de crédit hypothécaire, le montant encaissé suite à la vente doit en priorité servir à solder son crédit. A ce moment là, l’hypothèque est levée. La loi autorise également le transfert de l’hypothèque sur un autre bien immobilier.

En conclusion

L’objectif d’une garantie hypothécaire en rachat de prêts est de garantir à la banque le remboursement du crédit grâce l’existence de biens immobiliers pouvant être saisis. En clair, la garantie hypothécaire entrera en jeu si les clauses du contrat de rachat de crédits concernant le paiement des mensualités ne sont pas respectées et ce, après que tous les recours envisageables soient épuisés. Le rachat de crédit hypothécaire s’adresse bien évidemment aux propriétaires et aux accédants à la propriété. Pour que les locataires puissent en bénéficier, ils doivent trouver un tiers propriétaire qui accepte de se porter garant. Bien que l’hypothèque soit risquée pour l’emprunteur, elle présente des avantages uniques, notamment, les conditions sont plus avantageuses. La mise en place d’une hypothèque est toujours constatée par un notaire et s’accompagne d’une immatriculation au Bureau des hypothèques jusqu’à ce que la créance soit soldée et qu’une période de 2 ans s’écoule. L’hypothèque est alors définitivement levée.



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